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Gli
Enti Locali Territoriali sono spesso titolari di patrimoni
immobiliari che potrebbero essere opportunamente valorizzati
ed utilizzati al fine di reperire risorse da destinare al
finanziamento di nuovi investimenti.
ItalConsult, a tale proposito, ha individuato nella cartolarizzazione dei flussi
derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare una
soluzione ottimale che consente agli Enti di massimizzare il
ricavato della cessione mettendo immediatamente a loro
disposizione somme certe da destinare ad azioni prioritarie.
Di
cartolarizzazione degli immobili pubblici – complessa e
sofisticata securitization
che consiste nella cessione degli immobili dello Stato e
degli Enti Pubblici ad una Società Veicolo Speciale (Special
Pur pose Vehicle) – SPV, dedicata soltanto a questa
operazione di cartolarizzazione) che anticipa ai cedenti il
valore degli immobili ed è autorizzata ad emettere
obbligazioni con cedola e pagamento del capitale a scadenza
garantiti dai flussi generati dalla vendita degli immobili –
si comincia a parlare verso la metà del 2001.
L’utilizzo
della cartolarizzazione immobiliare permette di ottenere
molteplici vantaggi quali:
-
la
pronta disponibilità dei flussi finanziari
rivenienti dalla cessione degli immobili;
-
la
maggiore disponibilità di tempo per effettuare la
vendita degli immobili;
-
la
possibilità di realizzare una struttura
riutilizzabile nel tempo;
-
l’accesso
diretto al mercato dei capitali;
-
il
recupero della differenza tra il prezzo di cessione
e l’effettivo prezzo di vendita ( prezzo
differito).
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Il
processo di strutturazione di una operazione di
cartolarizzazione immobiliare può essere sintetizzato nelle
seguenti fasi:
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-
Individuazione
degli immobili, principalmente allo scopo di
selezionare il gruppo di cespiti oggetto di
dismissione;
-
valutazione
di tali immobili: stato di fatto e di diritto,
reddito attuale, valore immediato, reddito e valore
potenziale (al fine di certificare il valore di
detti immobili potranno anche essere utilizzati gli
strumenti di cui al D.L. 351/2001 convertito nella
Legge 23 novembre 2001, n. 410);
-
costruzione
di un’analisi dei cash flows derivanti
dalla vendita/locazione degli immobili individuati
ai fini della strutturazione finanziaria
dell’operazione;
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costituzione
di
una Società Veicolo (SPV o Emittente) per
l’acquisto di immobili;
-
il
portafoglio verrà ceduto all’SPV sulla base dei
valori verificati da qualificati esperti
indipendenti (società immobiliari);
-
l’eventuale
differenziale positivo tra il prezzo di cessione
effettivo realizzato dall’ SPV ed il prezzo di
trasferimento degli immobili dall’ Ente all’ SPV
stesso, c.d. prezzo differito, sarà di
competenza dell’Ente ma potrebbe essere utilizzato
quale forma di garanzia dei titoli emessi sotto
forma di
overcollateralisation;
-
nell’operazione
di cartolarizzazione
risulta fondamentale il ruolo del Servicer
che curerà la gestione del portafoglio immobiliare
da cedere (riscossione dei canoni di locazione nonché
dei proventi della dismissione degli immobili, spese
di manutenzione ordinaria e straordinaria, ecc.);
-
il
ruolo di Servicer, ai sensi della Legge
130/99, dovrebbe essere svolto da banche o
intermediari finanziari iscritti nell’elenco
speciale previsto dall’ art. 107 del T.U. bancario
(D.Lgs. 385/93);
-
la
struttura finanziaria dell’operazione è
influenzata anche dalla forma di garanzia
prevista per l’emissione dell’ SPV;
-
le
alternative percorribili possono essere individuate:
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-
nell’
overcollateralisation del prezzo differito
(pertanto unica garanzia costituita dal patrimonio
immobiliare oggetto di cessione);
-
intervento
in qualità di “garante” dell’ Ente
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- la
forma di garanzia
prevista per l’emissione dell’ SPV
ovviamente influenza i tempi di realizzazione della
stessa ed i costi dell’operazione; è infatti
ovvio che, in caso di intervento dell’Ente quale
garante si potrebbe ottenere:
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- una
riduzione significativa dei tempi di realizzazione
dell’operazione (principalmente due diligence
da parte delle Agenzie di rating);
- un
costo all-in inferiore;
- un
maggior ricavo dalla vendita degli immobili all’
SPV.
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La
predisposizione di un piano di valorizzazione del
portafoglio immobiliare individuato prevede,
sostanzialmente, le seguenti attività: |
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consulenza
al censimento tecnico, urbanistico ed amministrativo
dei portafogli;
-
individuazione
mercati di riferimento, per categoria di target
ed area di provenienza in funzione di singoli
immobili, lotti di immobili, operazioni di sviluppo
e promozione;
-
assistenza
nello studio degli strumenti necessari per la
valorizzazione urbanistica di alcune categorie
d’immobili;
-
assistenza
alla valorizzazione commerciale e contrattuale di
utilizzo degli immobili;
-
assistenza
alla impostazione della valorizzazione tecnica
(progettuale e/o esecutiva).
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